Le Robien recentré est une forme d’aménagement fiscal pour les investisseurs en immobilier. Venu en remplacement du Robien classique, le dispositif a modifié substantiellement les règles préétablies à la création de l’ancien. Dans cet article, nous vous expliquons les moyens de déclaration de votre revenu foncier de Robien recentré après 9 ans.

Sur quels principes repose le Robien recentré ?

En tant que dispositif de défiscalisation, le Robien repose sur certaines règles que doit respecter l’investisseur au risque de ne pas bénéficier des avantages liés à un tel régime fiscal. D’abord, le bien doit être loué à l’état nu et utilisé comme résidence principale. Le locataire doit être extérieur au foyer fiscal du propriétaire. Parlant de la durée, il s’agit d’un contrat de 9 ans minimum, mais la location doit commencer dans les 12 mois suivants l’achèvement ou son acquisition.

Par ailleurs, il faut respecter le plafond des loyers (hors charges) et déclarer l’investissement effectué. La production régulière des justificatifs permet de bénéficier des divers avantages liés au Robien recentré. Nous pouvons notamment citer :

  • un amortissement de 6 % pendant les sept (07) premières années
  • un amortissement de 2 % sur les deux (02) dernières années
  • une possibilité de déduire un déficit des revenus imposables dans la limite de 10 700 euros par an.

Soulignons que la durée de 9 ans ne peut être prorogée.

Comment déclarer ses revenus Robien recentré après 9 ans ?

Généralement, il existe deux moyens de déclaration des revenus fonciers de Robien recentré après 9 ans de contrat.

  • La méthode du naturel

C’est la première voie qui s’offre à vous. Aussi simple, elle renvoie à une déclaration comme dans la période définie (9 ans), donc le régime naturel. Autrement dit, vous déduisez vos dépenses réelles comme vous en avez l’habitude. Mais alors, vous perdez tous les avantages du régime, le délai étant passé. Ainsi, plus d’amortissement à bénéficier.

Par ailleurs, rappelons que la déclaration se fait sur la fiche 2044 et non la 2044 spéciale. Il est important d’y veiller.

  • La déclaration sous le régime micro-foncier

Le régime micro-foncier ou forfaitaire est un mode d’imposition simplifié. Il permet de déclarer ses revenus fonciers sur le régime d’un impôt classique et donc sur le formulaire n° 2042. Mais alors, vous devez insérer les données dans le cadre 4 intitulé « Revenus fonciers » (case 4BE). Ce faisant, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 30 % qui correspond aux charges relatives au bien loué. La partie restante sera ajoutée aux autres revenus.

Rassurez-vous, cette méthode est plus pratique et efficace. De plus, les formalités ne sont pas nombreuses ainsi que les documents à remplir. Toujours est-il que le revenu à déclarer ne doit excéder 15. 000 €.

Quelques conseils

Vous savez désormais comment déclarer vos revenus fonciers de Robien recentré lorsque vous dépassez 9 ans. Pour faire un choix judicieux, le mieux serait de procéder par comparaison afin de déterminer la méthode la plus intéressante et avantageuse. Dès lors, deux situations peuvent se présenter :

  • les charges déductibles au réel sont supérieures aux avantages du régime micro-foncier
  • l’abattement du régime forfaitaire vous bénéficie beaucoup.

Dans tous les cas, vous pouvez pencher du côté plus avantageux pour vous. Ce qui est sûr, c’est que vous ne pouvez plus bénéficier des avantages liés au régime de Robien recentré lorsque vous dépassez le délai de 9 ans.

Voilà ! Vous en savez un peu plus sur le Robien recentré et comment en faire la déclaration après 9 ans. N’hésitez pas à prendre plus d’informations sur le sujet si vous le souhaitez.

fiscalité

La loi Pinel : l’autre solution pour défiscaliser

Le dispositif de Robien offre de nombreux avantages, mais il demande aussi une parfaite connaissance de la fiscalité, avec un risque important de se tromper. En effet, comme vous l’avez lu, l’amortissement n’est pas le même tout au long du temps. Une autre solution existe, pour ceux et celles qui souhaitent réaliser un investissement immobilier, tout en bénéficiant d’une optimisation fiscale intéressante : le dispositif Pinel.

Pour bien comprendre en quoi il consiste, nous avons pris le parti de choisir la ville de Bordeaux, même si ce dispositif est disponible dans toutes les grandes métropoles françaises. D’ailleurs sur ce point, sachez qu’en fonction de la population et de la difficulté à trouver un logement, un barème s’applique. Paris se trouve bien évidemment dans la zone la plus compliquée : A bis. La plupart des grandes villes françaises, Bordeaux inclus, se trouvent dans la zone A. Cette zone va vous permettre de connaître et de définir le prix maximum de votre loyer. Mais avant de parler de cette partie, voyons à quoi vous pouvez vous attendre, en terme d’optimisation fiscale. Vous allez devoir définir pendant combien de temps vous souhaitez louer votre bien :

  • 6 ans vous permettra d’obtenir 12% de réduction d’impôts
  • 9 ans vous permettra d’obtenir 18% de réduction d’impôts
  • 12 ans vous permettra d’obtenir 21% de réduction d’impôts.

Revenons maintenant sur cette fameuse zone et au prix du loyer qui va en découler. Pour permettre au plus grand nombre, de pouvoir trouver un logement, le prix du loyer est plafonné. Pour connaître ce plafond, vous allez devoir calculer la superficie du bien. Attention, le calcul ne prend pas en compte la totalité de la superficie. Seule la superficie habitable et la moitié des surfaces annexes seront prises en compte. Il faudra ensuite appliquer le barème, auquel vous pourrez appliquer une majoration. Rassurez-vous, il existe des calculateurs pour vous permettre d’obtenir ce calcul, en quelques secondes seulement. Pour vous donnez un exemple, si vous achetez un appartement de 80 m2 sur Bordeaux et que vous avez décidé de le louer pendant 9 ans, vous pourrez obtenir un loyer de 771 euros par mois. La réduction d’impôt sera de 5540 euros par an.

Il est également important de vous indiquer que les revenus de vos locataires sont eux aussi plafonnés. En effet, ils sont aussi soumis à la condition de la zone où se trouve l’appartement. Ainsi en zone A, une personne seule ne pourra pas gagner plus de 38 465 € par an. Pour un couple avec un enfant, le montant grimpe à 69 105 € par an. Si vous souhaitez des informations complémentaires sur ce dispositif sur Bordeaux ou ailleurs, nous vous invitons à cliquer sur ce lien : https://www.invest-immo-bordeaux.com/loi-pinel-bordeaux/.

Une dernière petite chose, il existe aujourd’hui des dizaines d’offres compatibles avec cette loi, uniquement sur la ville de Bordeaux. Prenez donc le temps de bien étudier le quartier et l’accessibilité du bien. Vous arriverez ainsi à louer et donc à rentabiliser votre bien plus rapidement.